قیمت دلاری مسکن این مزیت را دارد که علاوه بر نمایش وضعیت درونی بازار ملک، نسبت آن با بازار ارز را نیز روشن میکند. بررسیهای تاریخی نشان میدهد از دهه ۸۰ تاکنون، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران معمولاً در محدوده ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار نوسان کرده که میتوان آن را خط تعادل تاریخی بازار دانست. تجربه دو دهه اخیر حاکی از آن است که افت قیمت دلاری مسکن به زیر این محدوده، معمولاً جذابیت نسبی سرمایهگذاری در این بازار را افزایش میدهد و بالعکس، عبور از این سطح به معنای ورود مسکن به فاز گرانی است.
پس از سال ۱۳۹۶، قیمت دلاری مسکن عمدتاً پیرامون همین میانگین حرکت کرده، اما نقاط عطف مهمی نیز به چشم میخورد. جهش ارزی سال ۱۳۹۷ باعث عقبماندگی موقت مسکن نسبت به دلار شد، اما این فاصله در سالهای بعد جبران شد. در مقابل، سال ۱۴۰۲ با سرکوب نسبی نرخ ارز و ورود سرمایهها به بازار ملک، قیمت دلاری مسکن به سطوح بالاتر از میانگین تاریخی رسید.
با این حال، شرایط امسال متفاوت است. قیمت دلاری مسکن به محدوده ۸۰۰ تا ۹۰۰ دلار سقوط کرده؛ کاهشی که ریشههای آن را باید در نااطمینانی سیاسی، افت سرمایهگذاری ساختمانی، کاهش تقاضای جمعیتی، ضعف رشد اقتصادی و بحران نقدشوندگی بازار جستوجو کرد. در مجموع، تا زمانی که این متغیرهای کلان تغییر نکنند، انتظار چرخش معنادار در روند بازار مسکن چندان واقعبینانه به نظر نمیرسد.
