در شرایطی که فاصله میان قیمت خرید و توان مالی خانوارها افزایش یافته، رهن کامل یک واحد مسکونی در برخی مناطق تهران به ارقامی رسیده که خود می‌تواند معادل خرید یک واحد مسکونی در مناطق دیگر باشد. بررسی آگهی‌های اجاره و فروش مسکن در مناطق مختلف تهران نشان می‌دهد فاصله میان قدرت مالی مستأجران و ارزش دارایی ملکی در مناطق مختلف بسیار زیاد است. ۲۵ میلیارد تومان رهن کامل یک واحد مسکونی در نیاوران، یکی از محله‌های لوکس شمال تهران، با قیمت‌های فعلی آگهی‌های فروش، معادل خرید حدود ۱۵۰ متر آپارتمان در وحیدیه، در شرق تهران است.

با وجود افزایش سقف وام نهضت ملی مسکن، متقاضیان تهرانی دوباره به واریز ۲۰۰میلیون تومان فراخوانده شدند.

این روزها انتخاب نوع سرمایه گذاری به یکی از دغدغه های مهم برای حفظ ارزش دارایی ها تبدیل شده است . جنگ نیز شرایط اقتصادی را تغییر داد و بازارهای مختلف را تحت تأثیر قرار داد. حالا با گذشت نزدیک به شش ماه از آغاز جنگ ۴۰روزه، بررسی کرده‌ایم که از ۸ اسفند ۱۴۰۴ یعنی درست روز قبل از آغاز رسمی آتش جنگ تا ۳۱ مرداد ۱۴۰۵ سرمایه‌گذاری در کدام بازار نتیجه بهتری داشته است؛ مسکن، طلا، دلار، بورس یا خودرو؟ در ادامه، با تمرکز بیشتر بر بازار مسکن، قیمت دلاری آن را نیز بررسی کرده‌ایم و همچنین به سراغ شهرها و مناطق مختلف تهران رفته‌ایم تا ببینیم رشد قیمت مسکن در کدام شهرها و مناطق بیشتر بوده است.

نوساز بودن یک آپارتمان در همه جای تهران ارزش یکسانی به قیمت آن اضافه نمی‌کند. بررسی نزدیک به ۲۰ هزار آگهی فروش مسکن در ۲۲ منطقه تهران نشان می‌دهد فاصله قیمتی میان ساختمان‌های قدیمی‌تر و نوساز، بسته به منطقه می‌تواند تفاوت قابل‌توجهی داشته باشد.

در گزارش قبلی، نزدیک به ۲۰ هزار داده خام از آگهی‌های فروش مسکن در ۲۲ منطقه تهران را بررسی کردیم از الگوی عرضه در مناطق ۲۲ گانه تهران گرفته تا متراژ واحدهای موجود در بازار به تفکیک سن بنا. همان داده‌ها حالا می‌توانند از زاویه دیگری هم خوانده شوند؛ برای اینکه سراغ اختلاف‌های قیمتی برویم و ببینیم سن ساختمان چه نسبتی با قیمت هر متر دارد. ابتدا جغرافیای قیمت در ۲۲ منطقه تهران را بررسی می‌کنیم و سپس سراغ این می‌رویم که فاصله قیمتی میان ساختمان‌های دهه ۸۰ و دهه ۱۴۰۰ در هر منطقه چقدر است؛ آگهی‌ها بر اساس سال ساخت دسته‌بندی شده‌اند تا بتوان قیمت واحدهای متعلق به دهه‌های مختلف ساختمانی را با یکدیگر مقایسه کرد. تمرکز اصلی روی سه گروه دهه ۸۰، دهه ۹۰ و دهه ۱۴۰۰ است. میخواهیم بدانیم نوسازتر بودن در کدام بخش‌های تهران ارزش قیمتی بیشتری ایجاد کرده است.

هزینه ساخت مسکن در تهران همچنان با فشار تورمی سنگینی روبه‌رو است؛ هرچند تازه‌ترین داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد سرعت افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی در بهار ۱۴۰۵ نسبت به زمستان سال گذشته کاهش پیدا کرده است.

بازار فروش مسکن تهران چه تصویری دارد؟ برای پاسخ به این پرسش، نزدیک به ۲۰ هزار آگهی فروش خانه در هر ۲۲ منطقه تهران را زیر ذره‌بین برده‌ایم؛ داده‌هایی که ساختمان‌های ساخته‌شده از سال ۱۳۷۰ تا ۱۴۰۵ را پوشش می‌دهد. در این بررسی، منطقه ۵ با ۲۵۳۵ آگهی بیشترین سهم را در نمونه دارد و پس از آن مناطق ۱۰، ۴ و ۲ قرار گرفته‌اند. در سوی دیگر، منطقه ۱۹ با ۱۷۵ آگهی کمترین حضور را در بازار فروش داشته است.

نزدیک به ۲۰ هزار آگهی فروش مسکن در ۲۲ منطقه تهران را بررسی کردیم؛ داده‌های خام این بررسی از سوی گروه داده‌ای دنیای اقتصاد تهیه شده است و مجموعه‌ای گسترده از خانه‌ها و آپارتمان‌های عرضه‌شده در بازار فروش را شامل می‌شود که سال ساخت آنها از ۱۳۷۰ تا ۱۴۰۵ را دربرمی‌گیرد. آگهی‌ها بر اساس سال ساخت در چهار گروه دهه ۷۰، ۸۰، ۹۰ و ۱۴۰۰ دسته‌بندی شدند تا علاوه بر جغرافیای عرضه، تفاوت میان نسل‌های مختلف ساختمان‌های حاضر در بازار فروش نیز بررسی شود.از همان ابتدا باید توجه داشت؛این نمونه، تصویری از کل موجودی مسکن تهران نیست. آنچه بررسی شده، خانه‌هایی است که در مقطع مورد مطالعه برای فروش آگهی شده‌اند. بنابراین نتایج این بررسی نشان می‌دهد در بازار فروش مسکن تهران چه نوع واحدهایی، در کدام مناطق و با چه سن و متراژی در حال عرضه‌اند. این تمایز به‌ویژه هنگام مقایسه ساختمان‌های قدیمی و جدید اهمیت پیدا می‌کند؛ چراکه احتمال ورود یک واحد مسکونی به بازار فروش لزوما در همه سنین بنا و همه متراژها یکسان نیست.